Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası - Aydın'daki Elgit Hukuk'a ait bu web sitesinde kapsamlı bilgiler sizlerle, hemen inceleyebilirisniz.
Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası, kiraya veren ile kiracı arasında en sık uyuşmazlığa neden olan kira hukuku konularının başında gelmektedir. Konutların ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında tarafların yalnızca kira sözleşmesinde yazılı şartları değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan emredici hükümleri de dikkate almaları gerekir. Özellikle kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi, kiracının taşınmazdan çıkarılması, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi konular farklı hukuki şartlara bağlanmıştır.
Bir kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sona ermiş olması, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kendiliğinden taşınmazı boşaltması gerektiği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan özel düzenlemeler içermekte ve kiraya verenin sözleşmeyi hangi durumlarda sona erdirebileceğini sınırlandırmaktadır. TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bu nedenle kiracı tahliye davası, kira sözleşmesinin feshi, ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir, tahliye davası şartları, kira ödenmemesi nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve tahliye taahhütnamesi ile tahliye gibi konuların her biri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Kira uyuşmazlıklarında sürelerin ve hukuki sebeplerin somut olaya göre değerlendirilmesi gerektiğinden, işlem yapılmadan önce uyuşmazlığın özellikleri ayrıca incelenmelidir.
Kira sözleşmesinin feshi, kiraya veren veya kiracının kanunda ya da sözleşmede öngörülen şartların gerçekleşmesi üzerine kira ilişkisini sona erdirmesidir. Ancak kira sözleşmelerinde fesih hakkının kullanılma biçimi, taşınmazın niteliğine ve sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişebilir.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu tarafından özel olarak korunmaktadır. Bu nedenle kiraya veren, genel olarak yalnızca “kiracının çıkmasını istediği” gerekçesiyle tahliye sağlayamaz. Kanunda belirtilen bir sona erme veya tahliye sebebinin bulunması ya da TBK m. 347 kapsamında gerekli uzama süresinin tamamlanması gerekir.
Kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkı ise kiraya verene göre daha geniştir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren açısından ise aynı serbestlik bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davası birbirleriyle yakından ilişkili olmakla birlikte hukuken aynı kavram değildir.
Fesih, kira ilişkisinin sona ermesine yönelik hukuki işlemi ifade eder. Tahliye ise kiracının kiralananı fiilen boşaltmasının ve kiraya verene teslim etmesinin sağlanmasıdır.
Bazı durumlarda kira sözleşmesi hukuken sona ermesine rağmen kiracı taşınmazı boşaltmayabilir. Böyle bir durumda kiraya verenin tahliye talebiyle hukuki yollara başvurması gerekebilir.
Bu nedenle bir uyuşmazlıkta öncelikle kira sözleşmesinin hangi hukuki sebebe dayanılarak sona erdirileceği, ardından tahliye için hangi usulün uygulanacağı belirlenmelidir.
Kira hukukunda en sık karşılaşılan yanlış düşüncelerden biri, örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde kiracının mutlaka taşınmazdan çıkması gerektiğidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce fesih bildirimi yapmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Aynı düzenleme açık biçimde kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak kira ilişkisini bitiremeyeceğini belirtmektedir.
Dolayısıyla “bir yıllık kontrat sona erdi, kiracı çıkmak zorunda” yaklaşımı genel olarak hukuken doğru değildir.
Kiraya verenin tahliye sağlayabilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi veya kanunda belirtilen diğer hukuki nedenlerden birinin mevcut olması gerekebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren açısından önemli sona erme yollarından biri on yıllık uzama süresinin tamamlanmasıdır.
TBK m. 347’ye göre on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bunu takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak şartıyla herhangi bir özel tahliye nedeni göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri, on yıllık sürenin hesaplanmasıdır. Uygulamada “kiracı eve gireli on yıl olduysa çıkarılabilir” şeklinde basitleştirilmiş bir değerlendirme yapılabilmektedir. Ancak belirli süreli sözleşmelerde esas alınan kavram on yıllık uzama süresidir.
Örneğin birden fazla yıl için yapılmış bir kira sözleşmesinde başlangıçtaki sözleşme süresi ile sonraki uzama yılları birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir. Nitekim Yargıtay uygulamasında da uzama süresinin başlangıç tarihinin yanlış hesaplanması, tahliye talebinin süresinden önce ileri sürülmesine neden olabilmektedir.
Bu nedenle 10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda takvim hesabının kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi ve uzama dönemleri dikkate alınarak yapılması önem taşır.
Kiracının en temel borçlarından biri kira bedelini zamanında ödemektir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, uygulamada en sık başvurulan hukuki yollardan biridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verebilir ve bu süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Bu yol ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye birbirinden farklıdır. Bu nedenle hangi hukuki yöntemin uygulanacağı belirlenirken yapılan ödemelerin tarihleri, kira sözleşmesi, banka kayıtları, ihtarnameler ve diğer belgeler birlikte değerlendirilmelidir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, özellikle kira bedelini düzenli olarak geç ödeyen kiracılar bakımından önem taşıyan bir düzenlemedir.
TBK m. 352’ye göre bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan dönem içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren belirlenen süre içerisinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kanun uyarınca dava, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bir yıldan kısa kira sözleşmelerinde de madde içerisinde ayrıca düzenlenen şartlar uygulanmaktadır.
İhtarların haklı olup olmadığının belirlenmesinde kira borcunun hangi tarihte muaccel olduğu, ödemenin ne zaman yapıldığı ve ihtarın hangi tarihte gönderildiği önem taşıyabilir.
Bu nedenle iki haklı ihtara dayanılarak açılacak tahliye davasında yalnızca iki ihtarnamenin mevcut olması her durumda yeterli olmayabilir. İhtarların kanunda aranan şartlara uygun olması gerekir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir.
TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği hâlde bu tarihte tahliye gerçekleştirmezse kiraya veren hukuki yollara başvurabilir.
Kanuna göre kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olup olmadığı uyuşmazlıklarda büyük önem taşımaktadır.
Özellikle taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesiyle aynı anda alınması, imzanın veya tarihin tartışmalı olması gibi durumlarda belgenin geçerliliği ayrıca değerlendirilebilir.
Bu nedenle tahliye taahhüdü ile tahliye davası bakımından belgenin düzenlenme tarihi, taşınmazın teslim tarihi ve tahliye tarihi dikkatle incelenmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanmak zorunda olması durumunda başvurabileceği hukuki yoldur.
TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir.
Ancak yalnızca “taşınmazımı kendim kullanmak istiyorum” şeklindeki soyut bir açıklama her olay bakımından yeterli olmayabilir.
Tahliye davalarında ihtiyacın somut olayın özelliklerine göre gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değerlendirilir. İhtiyacın yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla ileri sürüldüğü kanaatine varılması durumunda tahliye talebinin kabul edilmemesi söz konusu olabilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunda belirtilen fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak açılmalıdır.
Kiralanan taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
TBK m. 310 uyarınca kiralanan sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Ancak taşınmazı sonradan satın alan kişinin gerçekten konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa TBK m. 351 kapsamında özel bir tahliye imkânı bulunmaktadır.
Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle taşınmazı kullanmak zorundaysa, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.
Yeni malik ayrıca isterse ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açacağı davayla da kullanabilir.
Özellikle satın alınan evde kiracı varsa tahliye, yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gibi konularda bir aylık bildirim süresi ve dava tarihinin doğru hesaplanması büyük önem taşır.
Kiralananın yeniden yapılması veya kapsamlı biçimde yenilenmesi gereken bazı durumlarda kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.
TBK m. 350, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla yapılması gereken esaslı onarım, genişletme veya değişiklik sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması hâlinde kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine olanak tanımaktadır.
Burada basit bakım ve küçük çaplı tadilatlarla, taşınmazın kullanımını fiilen imkânsız hâle getirecek kapsamlı çalışmalar birbirinden ayrılmalıdır.
Tahliye talebinin dayanağını oluşturan projenin niteliği, yapılacak işlemler ve kiralananın çalışmalar sırasında kullanılmasının mümkün olup olmadığı uyuşmazlığın sonucunda etkili olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biri de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin belirli şartlarda başka bir konutunun bulunmasıdır.
TBK m. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyor olması hâlinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.
Bu hükmün uygulanabilmesi için konutun mülkiyet durumu, taşınmazın oturmaya elverişliliği, bulunduğu yer ve kiraya verenin sözleşme kurulurken konuttan haberdar olup olmadığı gibi hususların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Kiracı yalnızca kira bedelini ödemekle yükümlü değildir. Aynı zamanda kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli biçimde kullanmak zorundadır.
Kiracının taşınmaza ciddi zarar vermesi, kiralananı amacı dışında kullanması, sözleşmeye ağır biçimde aykırı davranması veya komşulara karşı gerekli saygıyı göstermemesi bazı durumlarda sözleşmenin feshedilmesine neden olabilir.
Türk Borçlar Kanunu kiracıya kiralananı özenle kullanma ve komşulara karşı gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü yüklemektedir.
Ancak her şikâyet otomatik olarak tahliye sonucu doğurmaz. İhlalin türü, ağırlığı, devamlılığı, yapılan ihtarlar ve somut deliller değerlendirilmelidir.
Özellikle gürültü, ortak alanların uygunsuz kullanılması, taşınmazın hukuka veya sözleşmeye aykırı faaliyetlerde kullanılması ve ciddi zarar verilmesi gibi durumlarda uyuşmazlığın özelliklerine göre fesih ve tahliye gündeme gelebilir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi yalnızca kiraya veren yönünden değerlendirilmemelidir. Kiracının da sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin dönem sonunda sona ermesini sağlayabilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar.
Kiracının taşınmazı sözleşme süresinden önce boşaltması ise ayrı hukuki sonuçlara neden olabilir. Bu nedenle anahtarın teslimi, taşınmazın hangi tarihte boşaltıldığı, yeni kiracı bulunup bulunmadığı ve sözleşmedeki hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının taşınmazı fiilen terk etmesi ile kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi her zaman aynı tarihte gerçekleşmeyebilir.
Kira sözleşmelerinde bildirimlerin şekli uyuşmazlığın en önemli noktalarından biridir.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimlerinin yazılı yapılması hukuki güvenlik açısından büyük önem taşır. Bildirimin karşı tarafa hangi tarihte ulaştığının ispat edilebilir olması da süreye bağlı hakların korunması bakımından önemlidir.
Bu nedenle ihtarname ve fesih bildirimlerinde kiralananın açık biçimde belirtilmesi, fesih veya tahliye sebebinin doğru ifade edilmesi ve sürelerin doğru hesaplanması gerekir.
Yanlış hukuki sebebe dayanılması, bildirimin süresinden sonra yapılması veya dava tarihinin hatalı belirlenmesi sürecin sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kira uyuşmazlıklarında önemli değişikliklerden biri dava şartı arabuluculuk düzenlemesidir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı ve kira ilişkisinden kaynaklanan birçok dava bakımından mahkemeye başvurulmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk süreci tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Anlaşma sağlanamazsa gerekli son tutanak düzenlendikten sonra şartları mevcutsa dava yoluna başvurulabilir.
Tahliye sürecinde arabuluculuğun dava açma süreleriyle birlikte değerlendirilmesi özellikle önemlidir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre, İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin düzenlemeler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil kira ilişkisini konu alan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına girmektedir.
Görev konusu kamu düzeniyle bağlantılı olduğundan davanın doğru mahkemede açılması önemlidir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun yetkiye ilişkin hükümleri, davalının yerleşim yeri ve uyuşmazlığın özellikleri dikkate alınabilir.
Kiracı tahliye davasında deliller, hangi tahliye sebebine dayanıldığına göre değişmektedir.
Kira sözleşmesi, banka ödeme kayıtları, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, tapu kayıtları, tebligat belgeleri, yazılı iletişimler, ihtiyaç durumunu ortaya koyabilecek belgeler, yapı ve tadilat belgeleri ile gerektiğinde tanık anlatımları uyuşmazlığın niteliğine göre önem kazanabilir.
Örneğin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliyede banka kayıtları ve ihtarnameler öne çıkarken, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın gerçek ve devamlı olduğunu gösteren olgular önemlidir.
Yeni malik nedeniyle tahliye davasında ise tapu devrinin tarihi, kiracıya yapılan bildirimin tarihi ve ihtiyaç iddiasını destekleyen deliller belirleyici olabilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı işlemlerde taahhütnamenin aslı, düzenlenme ve tahliye tarihleri ile imzaya ilişkin uyuşmazlıklar ayrıca önem taşır.
Kira hukukunda birçok tahliye sebebi hak düşürücü veya özel dava sürelerine bağlanmıştır. Bu nedenle haklı bir tahliye sebebinin bulunması tek başına yeterli olmayabilir.
Örneğin tahliye taahhüdünde belirlenen tahliye tarihinden sonra bir aylık süre, iki haklı ihtarda ilgili kira döneminin sona ermesinden sonra öngörülen süre ve ihtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme dönemine göre hesaplanan süreler ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
TBK m. 353 ayrıca kiraya verenin en geç dava açılması için öngörülen sürede kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamış sayılacağını düzenlemektedir.
Dolayısıyla tahliye sürecinde yalnızca “hangi nedenle tahliye isteniyor?” sorusu değil, “bu hak hangi tarihe kadar kullanılmalı?” sorusu da cevaplandırılmalıdır.
Tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda her dava için geçerli kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Mahkemenin iş yoğunluğu, tebligat işlemleri, tarafların ileri sürdüğü savunmalar, delillerin toplanması, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği, tanık dinlenmesi ve kanun yolu süreçleri dava süresini etkileyebilir.
Tahliye taahhüdü gibi yazılı belgeye dayanan uyuşmazlıklar ile ihtiyaç iddiasının ayrıntılı şekilde araştırılması gereken davalar aynı yargılama sürecine sahip olmayabilir.
Bu nedenle internet ortamında belirtilen kesin tahliye sürelerinin her somut dosya bakımından geçerli olacağı kabul edilmemelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştikten sonra kiraya verenin taşınmazı dilediği şekilde hemen başka bir kişiye kiralayabileceği düşüncesi doğru değildir.
TBK m. 355’e göre kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladıysa haklı bir neden bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başka birine kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmaz bakımından da kanunda özel hükümler bulunmaktadır. Yeniden yapılan taşınmazın belirli koşullarda eski kiracıya öncelikli olarak teklif edilmesi gündeme gelebilir.
Kanundaki yeniden kiralama yasağına aykırılığın tazminat sonucu doğurabileceği de TBK m. 355 içerisinde açıkça düzenlenmiştir.
Bu düzenleme ihtiyaç iddiasının yalnızca kiracıyı tahliye etmek amacıyla kötüye kullanılmasını engellemeyi amaçlayan önemli güvencelerden biridir.
Kiraya verenin kendi kararıyla kiracının eşyalarını dışarı çıkarması, kilidi değiştirmesi veya hukuki süreç işletmeden taşınmazın kullanımını engellemesi doğru bir tahliye yöntemi değildir.
Tahliye için tarafların anlaşması veya kanunda öngörülen dava ya da icra yollarının işletilmesi gerekir.
Kiraya verenin taşınmazın maliki olması, hukuki prosedürleri uygulamadan kiracının kullanım hakkını fiilen ortadan kaldırabileceği anlamına gelmez.
Bu nedenle uyuşmazlık yaşandığında öncelikle kira sözleşmesi, tahliye nedeni ve kullanılabilecek hukuki yol belirlenmelidir.
Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası süreçlerinde yanlış süre hesabı en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Bunun yanında kira sözleşmesinin bitmesinin otomatik tahliye hakkı verdiğinin düşünülmesi, geçersiz veya tartışmalı tahliye taahhüdüne dayanılması, ihtiyaç iddiasının yeterli delille desteklenmemesi ve dava şartı arabuluculuk sürecinin gözden kaçırılması önemli sorunlara yol açabilir.
İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye hükümlerinin birbirine karıştırılması da uygulamada sık rastlanan hatalardandır.
Ayrıca yeni malik nedeniyle tahliyede edinme tarihinden itibaren yapılması gereken bildirim ve sonraki dava süresi konusunda hatalı işlem yapılması hak kaybı riski oluşturabilir.
Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları bulunduğundan tüm tahliye davalarının aynı prosedüre sahip olduğu düşünülmemelidir.
Kira uyuşmazlıkları çoğu zaman yalnızca kira sözleşmesinin okunmasıyla çözülebilecek kadar basit değildir.
Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, kiralananın konut veya işyeri niteliği, kira ödemelerinin tarihleri, taraflar arasındaki ihtarnameler, taşınmazın mülkiyet değişiklikleri, tahliye taahhüdünün bulunup bulunmadığı ve arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle süreye bağlı tahliye sebeplerinde yanlış yapılan bir tarih hesabı sürecin uzamasına veya talebin reddine neden olabilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi, kiracı tahliye işlemleri, ev sahibi tahliye hakları ve tahliye davası açma süresi konuları somut olayın tüm belgeleriyle birlikte incelenmelidir.
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi tek başına kiraya verene tahliye hakkı sağlamaz. Kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kiraya verenin tahliye için kanunda belirtilen şartlardan birine dayanması veya TBK m. 347 kapsamındaki şartların gerçekleşmesi gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren genel olarak istediği zaman sebepsiz tahliye talep edemez. Bunun önemli istisnalarından biri TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonraki dönemdir. Bu durumda kanunda belirtilen bildirim şartları yerine getirilerek herhangi bir özel tahliye nedeni gösterilmeksizin sözleşme sona erdirilebilir.
Kiracının kira bedelini ödememesi tahliye sebebi oluşturabilir ancak hukuki prosedür uygulanmalıdır. Konut ve çatılı işyerlerinde TBK m. 315 kapsamında yapılacak yazılı bildirimde kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi öngörülmektedir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü önemli bir tahliye sebebidir ancak belgenin kanuni şartları taşıması gerekir. Özellikle kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüt ve belirli tahliye tarihi önemlidir. Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin bir aylık süre içerisinde dava veya ilgili icra yoluna başvurması gerekir.
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa TBK m. 351’de belirtilen şartlara uyarak tahliye talep edebilir.
TBK m. 351 kapsamındaki özel yoldan yararlanacak yeni malikin taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu yöntemde kira sözleşmesinin altı ay sonra açılacak dava ile sona erdirilmesi talep edilebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen konut veya işyeri ihtiyacının somut olay bakımından gerçek ve samimi olması önem taşır. Yalnızca mevcut kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya yönelik görünürde bir ihtiyaç iddiasıyla tahliye sağlanması amaçlanmamalıdır.
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içerisinde kanundaki şartlara uygun biçimde iki haklı yazılı ihtara sebep olması durumunda TBK m. 352 kapsamında tahliye davası gündeme gelebilir. Davanın kanunda öngörülen süre içerisinde açılması gerekir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ancak İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur.
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ve diğer kira uyuşmazlıklarında, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklı olmak üzere, genel olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Burada yalnızca kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olup olmadığına bakmak doğru değildir. TBK m. 347’de on yıllık uzama süresi esas alınmaktadır. Başlangıçtaki sözleşme süresi ile uzama yıllarının doğru hesaplanması gerekir. Gerekli uzama süresinin tamamlanması ve bildirim şartlarının yerine getirilmesi durumunda kiraya veren sebepsiz sona erdirme hakkından yararlanabilir.
Kural olarak hayır. İhtiyaç nedeniyle boşaltılması sağlanan taşınmaz, haklı bir neden bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz. Kanunda yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye edilen taşınmazlar bakımından da özel düzenlemeler bulunmaktadır.
Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası, tek bir tahliye yönteminden ibaret değildir. Kiracının kira bedelini ödememesi, iki haklı ihtara sebep olması, geçerli tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı tadilat, kiracının aynı bölgede oturmaya elverişli konutunun bulunması veya TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresinin tamamlanması birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin süresinin sona ermesi tek başına kiracının tahliye edilmesi için yeterli değildir. Tahliye talebinin kanunda düzenlenen hukuki bir sebebe dayanması, gerekli bildirimlerin zamanında yapılması, dava açma sürelerinin doğru hesaplanması ve gerektiğinde dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Özellikle kiracı tahliye davası, kira sözleşmesi feshi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira ödemeyen kiracının tahliyesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi, yeni malik nedeniyle tahliye ve 10 yıllık kiracının tahliyesi gibi konularda her dosyanın kendine özgü koşulları bulunmaktadır.
Bu nedenle kira ilişkisini sona erdirmeye yönelik işlem yapılmadan önce sözleşmenin başlangıç tarihi, kira süresi, ödeme kayıtları, ihtarnameler, tapu bilgileri, tahliye taahhüdü ve diğer belgelerin bir bütün olarak değerlendirilmesi; kullanılacak hukuki yolun ve sürelerin somut olaya göre belirlenmesi hak kaybının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
paylaş
twittle
paylaş
paylaş