Aydın´da bulunan Elgit Hukuk Bürosu kurumsal web sitesinde Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır? sorusunun kapsamlı yanıtı ve bilgilendirici içerikleri web sitesinde yayımlandı. Tapu iptali ve tescil davası, Türk Medeni Kanunu kapsamında, bir taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan hatalı, hileli veya hukuka aykırı işlemlerin düzeltilmesini ve gerçek hak sahibinin adına tapunun tescil edilmesini sağlamak amacıyla açılan önemli bir dava türüdür. Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet haklarının korunması, hak sahibinin güvence altına alınması ve hukuki uyuşmazlıkların çözülmesi açısından büyük önem taşır. Peki tapu iptali ve tescil davası hangi sebeplerle açılır?
Bu davalar genellikle tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmaması, irade fesadı, muris muvazaası, yolsuz tescil gibi hukuki nedenlere dayanır. Her bir sebep, farklı hukuki temellere dayanmakla birlikte, ortak amaç yanlış veya haksız bir tescilin iptali ve gerçeğe uygun bir şekilde tapunun yeniden tescilidir.
1. Muris Muvazaası (Gizli Bağışlama):
Muris muvazaası, ölen kişinin (muris) mal varlığını bazı mirasçılarından kaçırmak amacıyla gerçekte bağış niteliğinde olan işlemi satış gibi göstererek yaptığı hukuka aykırı işlemlerdir. En sık rastlanan tapu iptali nedenlerinden biridir.
2. Hile, Zor Kullanma, Aldatma (İrade Fesadı Halleri):
Bir kişi taşınmazını, tehdit, kandırma veya zorlama gibi irade fesadı oluşturan sebeplerle devretmişse, bu tescil işlemi hukuken geçersiz sayılır ve tapu iptal davası açılabilir.
3. Sahtecilik:
Tapu devrinde kullanılan belgelerde sahtecilik yapılmışsa ya da imza taklit edilmişse, bu tür hallerde yapılan tescil işlemi yolsuz olur ve iptal edilerek gerçek hak sahibine tescil istenebilir.
4. Hatalı Tapu Kaydı (Yolsuz Tescil):
Bir taşınmazın tapuya yanlışlıkla veya usulsüz biçimde tescil edilmesi durumudur. Örneğin, kadastro çalışmaları sırasında sınırların yanlış belirlenmesi sonucu başka bir kişinin taşınmazı haksız şekilde tescil edilmiş olabilir.
5. Tapu Sicilinde Yanıltıcı İşlemler:
Bazı hallerde taşınmazın tapu siciline yanlış beyanlarla kayıt düşülmesi, işlem yapılan kişinin ayırt etme gücünün olmaması veya temsilde yetkisizlik durumları da tapu iptali ve tescil davasına sebep olabilir.
6. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyet Edinimi:
Bir kişi, malik gibi zilyetlik süresince bir taşınmazı kullandıysa ve bu kullanım 20 yıl kesintisiz, iyi niyetli şekilde devam ettiyse, kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılarak tapunun adına geçirilmesi talep edilir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz üzerinde haksız veya hukuka aykırı şekilde adına tescil yapılmış kişiye karşı açılır. Bu kişi bazen iyi niyetli bir üçüncü kişi de olabilir, ancak iyi niyetli bile olsa yolsuz tescil söz konusuysa dava açılabilir.
Dava, taşınmazın güncel malikine yöneltilmelidir. Eğer taşınmaz birden fazla kez el değiştirmişse ve son malik iyi niyetliyse, önceki maliklere karşı da dava açılabilir. Ayrıca:
Muris muvazaası davalarında miras bırakan kişinin tapuda işlem yaptığı kişiler davalı olur.
Kadastro işlemlerinden kaynaklanan yanlış tescillerde Hazine veya ilgili idare davalı olabilir.
Tapuda işlem yapılan kişinin temsilcisi yetkisizse, hem temsilci hem de haksız kazanç elde eden kişi davaya dahil edilir.
Bu nedenle dava açmadan önce, tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi ve davanın doğru kişilere yöneltilmesi gerekir. Aksi halde dava reddedilebilir veya zaman kaybı yaşanabilir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?
Tapu iptali ve tescil davaları, ciddi deliller ve hukuki bilgi gerektiren davalardır. Bu süreçte izlenmesi gereken yol şu şekildedir:
1. Tapu Kaydının İncelenmesi:
Dava açılmadan önce tapu kaydında yer alan bilgilerin detaylı biçimde incelenmesi, taşınmazın kime ait olduğu, ne zaman ve hangi işlemle devredildiğinin tespiti gereklidir.
2. Delillerin Toplanması:
Davacı, tapu kaydının hatalı veya hukuka aykırı olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Bu amaçla şu delillere başvurulabilir:
Tanık ifadeleri (özellikle muris muvazaası için)
Noter belgeleri
Mirasçılık belgeleri
Mahkeme kararları
Bilirkişi raporları
3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması:
Dilekçe açık, anlaşılır ve hukuki dayanaklara uygun şekilde hazırlanmalıdır. Sebep, deliller ve talep net olarak yazılmalıdır.
4. Mahkemeye Başvuru:
Dava, görevli ve yetkili mahkemeye sunularak açılır. Dava süresince mahkemeden taşınmaz üzerine tedbir konulması da talep edilebilir.
5. Yargılama Süreci:
Mahkeme, tarafları dinledikten sonra delilleri toplar, bilirkişi raporları alır ve tanıkları dinleyerek karar verir. Yargılama sonunda tapunun iptali ve yeni malik adına tesciline karar verilebilir.
6. Kararın Tapu Müdürlüğüne Bildirilmesi:
Mahkemenin kesinleşen kararı ile Tapu Müdürlüğü´ne başvurularak yeni kayıt işlemi yapılır.
Profesyonel Destek Şarttır:
Bu süreçte uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak, usul hatalarının önlenmesi, davanın doğru kişilere yöneltilmesi ve hak kaybının yaşanmaması açısından oldukça önemlidir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmaz neredeyse, dava da orada açılmalıdır. Bu durum, “taşınmazın aynına ilişkin davalar” kategorisine girdiği için zorunlu yetki kuralıdır.
Görevli Mahkeme:
Tapu iptal ve tescil davaları Asliye Hukuk Mahkemesi´nde görülür.
Davanın niteliği ne olursa olsun (miras, muvazaa, sahtecilik, kadastro vb.) görevli mahkeme değişmez.
Yetkili Mahkeme:
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Örneğin, taşınmaz Antalya´da ise dava yalnızca Antalya Asliye Hukuk Mahkemesi´nde açılabilir.
Bu yetki kesin ve zorunludur, taraflar arasında yapılan farklı bir yetki anlaşması geçersiz sayılır.
Yetkili ve görevli mahkemede açılmayan davalar, usul yönünden reddedilir. Bu yüzden davanın doğru mahkemeye açılması önemlidir.
Tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en hassas ve teknik konularından biridir. Mirasçılar arasında yaşanan uyuşmazlıklar, hileli işlemler, sahtecilik ya da kadastro hataları gibi birçok sebep bu tür davaların temelini oluşturur. Ancak hangi sebeple olursa olsun, dava açarken doğru kişilere yönelmek, geçerli ve güçlü deliller sunmak, yetkili mahkemeye başvurmak ve hukuki destek almak büyük önem taşır.
Hak kaybı yaşamamak için tapu kayıtlarında şüpheli bir durum fark edildiğinde vakit kaybetmeden bir gayrimenkul avukatıyla iletişime geçilmesi önerilir. Böylece hem maddi kayıplar engellenir hem de mülkiyet hakkı güvence altına alınmış olur.
paylaş
twittle
paylaş
paylaş